物业管理风险分析与防范（38页）.ppt

一、风险来源
过度依附房地产开发商。    
各行政部门、专业服务部门服务不到位。
业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。外部风险风险来源
内部风险企业领导追求短期利益。
物业服务人员素质偏低。
内部管理不科学、不规范。
二、物业管理中的十大风险
1.物业项目拓展与承接风险
①招投标中风险防范的几个要点： 
◆了解开发商的资信、项目的质量等； ◆新项目在当地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业收费标准和物业服务费的收缴率情况； ◆新项目所在地的地方性物业管理政策法规、财税政策及劳动用工政策等； ◆ 了解新项目所在地的公共事业费结算处理办法等其他物业服务相关的环境因素。
②签订合同中的风险防范
合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定(制定合理的归责原则，以过错责任原则为基本原则，无过错原则和公平责任原则为补充)
③接管验收中的风险防范
存在的风险
开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决
物业共有部位、共有设施设备有明显或暗藏的质量问题
防范措施
●交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。
●对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。
●注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。
④新旧物业交接中的难点与对策    
◆新旧物业管理交接难点表现
A、小区相关设施物业管理用房、公共设施等移交难。B、物业资料移交难。C、物业管理费支出、欠费问题处理难（物业管理费账目管理杂乱；代收费用的差额问题；物业管理费欠交。其它费用）
◆解决新旧物业交接纠纷的对策
处理好三方面关系；处理好与业委会的关系；二家物业管理公司之间的主动沟通；处理好与政府的关系；老物业公司要确立市场心态；新物业公司要加强企业团队建设和规避风险的意识。