基于层次分析法的房地产项目风险管理（3页）.pdf

[摘 要] 房地产项目由于其开发时间长、占用资金多以及各种环境的不确定性而存在经济风险、政策风险、自然风险、管理经营风险, 给房地产开发带来很大的不确定性。利用层次分析法对房地产项目面对的各种可能风险因素进行定性与定量相结合的分析, 能够增强决策的科学性。在此基础上, 可以更好地对房地产项目采取风险回避、风险分散、风险转移和风险自留措施, 从而有效的降低风险的危害性。
[关键词] 风险管理; 层次分析法; 房地产
一、引言
房地产业作为我国国民经济的支柱产业, 在国民经济中发挥着重要的作用, 对国民经济的健康发展起着重要的影响。如果房地产业不能健康的发展, 就会给国民经济带来极大的破坏。日本的房地产泡沫破灭后的经济衰退和海南90 年代房地产破灭后艰难的经济形式都给房地产业以前车之鉴。房地产项目具有资金占用量大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差、同业竞争激烈等特点, 涉及到社会、经济、环境因素, 同时由于房地产的地区差异、项目差异, 决定了其在开发过程中容易受到多方面的影响而具有较高的风险。为了有效的规避风险, 做到未雨绸缪, 房地产开发企业只有正确理解房地产项目的主要特征, 在房地产开发中对房地产项目所面对的风险因素进行充分合理的分析, 才能有效的规避风险, 制定相应的风险应对策略。层析分析法是一种定性与定量结合的评估方法, 将决策的科学性和艺术性有机的结合起来, 大大避免了单个决策者的主观性, 克服了只能衡量单一风险因素的弊病, 有效实现了房地产项目风险评价的科学性。
二、层次分析法的简介
层次分析法(Analytic Hierarchy Process , 简称AHP ) 是将决策有关的元素分解成目标层、准则层和方案层, 在此基础上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是美国运筹学家T. L. Saaty 教授于1973 年提出的一种有效地处理决策问题, 实用而有效的多方案或多目标的决策方法。这种方法的特点是对复杂的决策问题的本质、影响因素以及其内在的关系进行深入分析的基础上, 利用较少的定量信息使决策的思维过程数量化, 从而为多目标、多准则或者无结构特性的复杂决策问题提供简单的决策方法。
层次分析法(AHP ) 的基本原理是: 根据人的思维规律, 面对复杂的选择问题, 将问题分解成各个组成因素,再将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构, 通过两两比较的方式确定层次中诸多因素的相对重要性, 然后综合决策者的判断, 确定决策方案相对重要性的总的排序, 从而做出选择和判断。这一思维过程的关键是层次的划分、权重的确定和排序的并合规则。应用层次分析法的步骤如图1 所示:
为了便于操作, Satty 建议用1 —9 及其倒数共17 个数来构建比较矩阵, 习惯成为9 标度法, 如下表在求解特征向量的过程中, 采用和积法。基本过程是先把判断矩阵的每一列向量化为归一化的向量, 在对这个新矩阵的每一行向量的元素采用算术平均, 最后归一化, 即得到排序权重向量。设判断矩阵
三、层次分析法在房地产项目风险评价中的应用
认识风险是风险决策的前提, 只有正确识别出风险, 才能进行风险估计、风险评价、风险规划、风险控制和风险监督。房地产市场总是处于变化的环境之中, 面对一系列不确定性的风险因素。根据不同因素的性质,可以把房地产项目的风险因素分为以下几类:
1 . 经济风险。主要包括以下三方面: 一是利率风险。是指利率的变化对房地产项目的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、资金回收期长的特点注定其开发企业具有较高的资产负债率, 对银行信贷有较大的依赖程度。当利率上升时, 会使房地产开发企业支付的利息相应的增加, 资金成本增加, 于此同时, 导致消费者的购买欲望下降, 降低房地产的需求, 对房地产项目带来不利影